Bij de bouw van een huis wordt over het algemeen overeengekomen wanneer de woning opgeleverd moet worden en welke sanctie van kracht wordt bij eventuele vertragingen. Maar wat wordt precies bedoeld met ‘oplevering’? Is de woning pas opgeleverd als beide partijen dit overeenkomen? Of kan deze ook (stilzwijgend) worden geleverd? De Rechtbank Rotterdam verschaft hierover duidelijkheid in een recente zaak.

Een korte schets van de feiten
Een man geeft opdracht aan een aannemer om een woning te bouwen voor een vaste aanneemsom van
€ 439.724,00. Er wordt afgesproken dat de bouwtijd 120 werkbare dagen bedraagt, te rekenen vanaf het begin van het heiwerk. Partijen spraken daarbij af dat als deze termijn wordt overschreden de aannemer een boete dient te betalen van 0,025% van de aanneemsom per dag dat de bouwtijd wordt overschreden, oftewel (afgerond) € 110 per dag.

Nadat de opdrachtgever de woning betrekt, merkt hij gebreken op, zoals ramen en deuren die niet goed sluiten. De hoofdaannemer zet daaropvolgend verschillende onderaannemers in om te proberen de problemen op te lossen. Deze onderaannemers gaan aan de slag met de gebreken maar volgens de opdrachtgever verloopt dit te traag. Hij laat uiteindelijk de hoofdaannemer weten dat hij aanspraak maakt op de boete van € 71.345,00 wegens een verlate oplevering van 649 dagen. De hoofdaannemer stelt dat hij niet te laat is en dat de woning – ondanks de gebreken – al is opgeleverd. De Rechtbank Rotterdam beoordeelt vervolgens of de woning inderdaad opgeleverd is.

Wat zegt de wet?
Wanneer partijen een boete afspreken die in werking treedt bij overschrijding van een opleveringstermijn, dan wordt deze termijn beschouwd als een fatale termijn. Als de woning niet binnen die termijn wordt opgeleverd, is de boete onmiddellijk en zonder waarschuwing (‘ingebrekestelling’) opeisbaar. De vraag die dan rijst is: wat wordt er precies verstaan onder ‘oplevering’?

Artikel 7:758 lid 1 BW geeft hierover duidelijkheid: “Indien de aannemer te kennen heeft gegeven dat het werk klaar is om te worden opgeleverd en de opdrachtgever het werk niet binnen een redelijke termijn keurt en al dan niet onder voorbehoud aanvaardt dan wel onder aanwijzing van de gebreken weigert, wordt de opdrachtgever geacht het werk stilzwijgend te hebben aanvaard. Na de aanvaarding wordt het werk als opgeleverd beschouwd.“

Uit de wetstekst blijkt dus dat er van oplevering pas sprake is als de opdrachtgever (lees: de aanstaande bewoner) het werk heeft aanvaard. In de praktijk vindt de oplevering van de woning vaak officieel plaats op het moment dat de woning klaar is en de aannemer de sleutel overdraagt aan de opdrachtgever. Als de opdrachtgever de overdracht onvoorwaardelijk – en dus zonder protest – aanvaardt, dan geldt de woning als opgeleverd. Aanvaarding kan daarbij uitdrukkelijk geschieden, maar ook stilzwijgend. Voor dat laatste is dan nodig dat de aannemer aan de opdrachtgever te kennen heeft gegeven dat het werk klaar is om te worden opgeleverd en de laatste niet binnen een redelijke termijn van zich laat horen.

Is de woning aanvaard?
In deze zaak die behandeld werd door de Rechtbank Rotterdam stond vast dat de opdrachtgever het werk in elk geval niet uitdrukkelijk heeft aanvaard. Aanvankelijk was er ook geen sprake van een stilzwijgende aanvaarding. Toen de opdrachtgever de woning enkele dagen na de laatste werkdag betrok was er namelijk nog sprake van aanhoudende problemen zoals lekkages, niet-functionerende douches en centrale verwarming, en scheve kozijnen. Dit was ook bekend bij beide partijen en de aannemer zegde toe de gebreken op te lossen. Het betrekken van de woning destijds kan volgens de rechtbank dan ook niet worden gezien als stilzwijgende aanvaarding.

Echter, ruim twee maanden later stuurde de opdrachtgever/bewoner zélf een “geactualiseerde lijst” van gebreken naar de aannemer, waarop nog negen punten stonden vermeld. Volgens de rechtbank heeft de aannemer hieruit en uit het woord “geactualiseerd” terecht afgeleid dat het enkel nog om deze negen punten ging en dat de andere problemen inmiddels waren verholpen. Van die negen punten op de geactualiseerde lijst bestempelde de rechtbank er slechts één als ernstig (een niet goed functionerende schuifdeur). De overige punten rechtvaardigen niet de weigering om de oplevering van de woning te aanvaarden. Met het versturen van de geactualiseerde lijst heeft de opdrachtgever daarom de indruk gewekt dat de andere problemen verholpen zijn en daarmee stilzwijgend de oplevering van de woning aanvaard, wat betekent dat de woning op dat moment als opgeleverd moet worden beschouwd. Dit betekent dat de bouwtijd met slechts 67 dagen (en dus niet zoals de opdrachtgever meende 649 dagen) is overschreden, waardoor de boete uitkomt op € 7.365,00.

Tips voor de praktijk
Maak duidelijke afspraken over de oplevering. Vanaf welk moment geldt het project als opgeleverd? Welke gebreken moeten nog opgelost worden? Op welke wijze wordt gecommuniceerd dat de oplevering aanvaard is? Opdrachtgevers doen er goed aan om in de communicatie met de aannemer telkens uitdrukkelijk aan te geven dat zij de woning nog niet hebben aanvaard, zeker als zij de woning inmiddels hebben betrokken ondanks de gebreken. Dit om te voorkomen dat bij de opdrachtgever de indruk wordt gewekt dat de oplevering (stilzwijgend) is aanvaard.

Vragen over dit onderwerp? Neem vrijblijvend contact op met mr. Alsuhairi.